Договір оренди нежитлового приміщення між ФОП та ФОП оформлює передачу офісу, магазину, складу, кабінету, салону або іншого нежитлового приміщення у строкове платне користування. У договорі потрібно чітко визначити саме приміщення, його адресу та площу, строк оренди, розмір орендної плати, порядок оплати комунальних послуг, забезпечувальний платіж, ремонт, відповідальність сторін і порядок дострокового розірвання.
Нижче наведено готовий зразок договору оренди нежитлового приміщення між двома ФОП, який можна адаптувати під конкретний об'єкт. Окремо додаються зразок акта приймання-передачі та акта повернення приміщення.
| Що обов'язково визначити | Що зазначити в договорі |
|---|---|
| Приміщення | Адреса, площа, поверх, номер приміщення та інші ознаки, що дозволяють його ідентифікувати |
| Строк | Дата початку і закінчення оренди, умови продовження |
| Орендна плата | Сума, строк і спосіб оплати, ПДВ за наявності |
| Комунальні витрати | Що входить в орендну плату, а що компенсується окремо |
| Передача | Акт приймання-передачі, стан приміщення, ключі, лічильники |
Договір оренди нежитлового приміщення між ФОП та ФОП: зразок 2026
ДОГОВІР ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ № ___
м. ____________________ «___» ____________ 2026 року
Фізична особа — підприємець ________________________________________, РНОКПП ____________________, надалі — «Орендодавець», з однієї сторони, та
Фізична особа — підприємець ________________________________________, РНОКПП ____________________, надалі — «Орендар», з іншої сторони, разом надалі — «Сторони», уклали цей Договір про таке.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: ________________________________________.
1.2. Загальна площа приміщення становить ________ кв. м.
1.3. Приміщення розташоване на ________ поверсі та характеризується такими додатковими ознаками: ________________________________________.
1.4. Право Орендодавця на передачу приміщення в оренду підтверджується: ________________________________________.
1.5. Приміщення передається Орендарю для використання з метою: ________________________________________.
1.6. Зміна цільового способу використання приміщення допускається лише за попередньою письмовою згодою Орендодавця.
2. СТРОК ОРЕНДИ
2.1. Цей Договір укладено на строк з «___» ____________ 2026 року до «___» ____________ ______ року включно.
2.2. Фактичне користування приміщенням починається з дати підписання Сторонами Акта приймання-передачі, якщо інше прямо не встановлено цим Договором.
2.3. Продовження строку оренди здійснюється за письмовою домовленістю Сторін або іншим способом, прямо визначеним цим Договором та законом.
2.4. Якщо строк цього Договору відповідно до законодавства вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації права користування, Сторони зобов'язуються вчинити необхідні дії для дотримання таких вимог.
3. ПЕРЕДАЧА ПРИМІЩЕННЯ
3.1. Передача приміщення здійснюється за Актом приймання-передачі.
3.2. В Акті Сторони зазначають:
3.2.1. фактичний стан приміщення;
3.2.2. виявлені дефекти та пошкодження;
3.2.3. кількість переданих ключів;
3.2.4. показники лічильників;
3.2.5. перелік обладнання та майна, що передається разом із приміщенням.
3.3. За домовленістю Сторін до Акта можуть додаватися фотографії приміщення.
4. ОРЕНДНА ПЛАТА
4.1. Розмір орендної плати становить ________ грн на місяць.
4.2. Орендна плата сплачується щомісячно не пізніше ________ числа поточного / наступного місяця шляхом перерахування коштів на банківський рахунок Орендодавця.
4.3. Реквізити для оплати:
IBAN: ________________________________________
Банк: ________________________________________
4.4. У разі якщо Орендодавець є платником ПДВ, Сторони окремо визначають, чи включений ПДВ до зазначеної в п. 4.1 суми.
4.5. Одностороння зміна розміру орендної плати не допускається, якщо інше прямо не передбачено цим Договором або законом.
5. ІНДЕКСАЦІЯ ТА ПЕРЕГЛЯД ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ
5.1. Сторони можуть передбачити щорічну індексацію орендної плати.
5.2. Якщо Сторони застосовують індексацію, її порядок визначається так: ________________________________________.
5.3. Будь-яка інша зміна орендної плати оформлюється письмовою додатковою угодою, якщо інше не передбачено Договором.
6. ЗАБЕЗПЕЧУВАЛЬНИЙ ПЛАТІЖ
6.1. Орендар сплачує Орендодавцю забезпечувальний платіж у розмірі ________ грн.
6.2. Забезпечувальний платіж використовується як забезпечення виконання Орендарем зобов'язань за цим Договором.
6.3. Орендодавець має право зарахувати забезпечувальний платіж у рахунок:
6.3.1. простроченої орендної плати;
6.3.2. несплачених комунальних платежів;
6.3.3. вартості пошкодженого майна;
6.3.4. інших документально підтверджених зобов'язань Орендаря.
6.4. Невикористаний залишок забезпечувального платежу повертається Орендарю протягом ________ робочих днів після повернення приміщення та остаточних розрахунків.
6.5. Забезпечувальний платіж не вважається автоматично оплатою останнього місяця оренди, якщо Сторони письмово не домовилися про інше.
7. КОМУНАЛЬНІ ТА ЕКСПЛУАТАЦІЙНІ ПЛАТЕЖІ
7.1. Орендна плата:
□ включає комунальні та експлуатаційні платежі;
□ не включає комунальні та експлуатаційні платежі.
7.2. Якщо такі платежі не включені до орендної плати, Орендар окремо компенсує:
7.2.1. електроенергію;
7.2.2. водопостачання та водовідведення;
7.2.3. опалення;
7.2.4. послуги управителя / ОСББ;
7.2.5. охорону;
7.2.6. інші витрати: ________________________________________.
7.3. Розрахунок компенсації здійснюється на підставі рахунків, показників лічильників або іншого погодженого Сторонами способу.
8. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ОРЕНДОДАВЦЯ
8.1. Орендодавець зобов'язаний:
8.1.1. передати приміщення в стані, придатному для погодженого використання;
8.1.2. не перешкоджати Орендарю у правомірному користуванні приміщенням;
8.1.3. повідомити Орендаря про відомі йому істотні недоліки приміщення;
8.1.4. виконувати інші обов'язки, встановлені законом та Договором.
8.2. Орендодавець має право перевіряти стан приміщення з попереднім повідомленням Орендаря не пізніше ніж за ________ годин, крім аварійних ситуацій.
9. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ОРЕНДАРЯ
9.1. Орендар зобов'язаний:
9.1.1. використовувати приміщення відповідно до погодженої мети;
9.1.2. своєчасно сплачувати орендну плату та інші платежі;
9.1.3. підтримувати приміщення у належному стані;
9.1.4. дотримуватися правил пожежної, санітарної та іншої безпеки;
9.1.5. негайно повідомляти Орендодавця про аварії та суттєві пошкодження;
9.1.6. після припинення Договору повернути приміщення у стані, передбаченому цим Договором з урахуванням нормального зносу.
10. РЕМОНТ
10.1. Поточний ремонт приміщення здійснюється: ________________________________________.
10.2. Капітальний ремонт здійснюється: ________________________________________.
10.3. Орендар не має права без письмової згоди Орендодавця здійснювати перепланування, реконструкцію або інші істотні зміни приміщення.
11. ПОЛІПШЕННЯ ПРИМІЩЕННЯ
11.1. Віддільні поліпшення, здійснені Орендарем за власний рахунок, залишаються його власністю, якщо інше не погоджено Сторонами.
11.2. Невід'ємні поліпшення можуть здійснюватися лише за попередньою письмовою згодою Орендодавця.
11.3. Питання компенсації вартості невід'ємних поліпшень Сторони погоджують письмово до їх виконання.
12. ВИВІСКИ ТА ОБЛАДНАННЯ
12.1. Розміщення зовнішньої реклами, вивісок, кондиціонерів, систем охорони, обладнання або інших конструкцій допускається з урахуванням вимог законодавства та за попередньою письмовою згодою Орендодавця, якщо така згода необхідна.
13. СУБОРЕНДА
13.1. Передача приміщення або його частини в суборенду:
□ дозволяється лише за попередньою письмовою згодою Орендодавця;
□ не допускається.
13.2. Укладення договору суборенди не звільняє Орендаря від відповідальності перед Орендодавцем за виконання цього Договору.
14. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
14.1. За порушення зобов'язань Сторони несуть відповідальність відповідно до законодавства та цього Договору.
14.2. За прострочення сплати орендної плати Орендар сплачує відповідальність у розмірі та порядку, погодженому Сторонами і дозволеному законом.
14.3. Орендар відшкодовує документально підтверджені збитки, завдані приміщенню з його вини, крім нормального зносу.
15. ФОРС-МАЖОР
15.1. Сторона звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо доведе, що таке порушення стало наслідком обставин непереборної сили відповідно до законодавства.
15.2. Наявність воєнного стану сама по собі не звільняє Сторону від будь-якого грошового або іншого зобов'язання без оцінки його фактичного впливу на можливість виконання.
16. ДОСТРОКОВЕ РОЗІРВАННЯ
16.1. Договір може бути достроково припинений:
16.1.1. за взаємною письмовою згодою Сторін;
16.1.2. у випадках, установлених законом;
16.1.3. за ініціативою однієї зі Сторін із письмовим попередженням іншої Сторони не пізніше ніж за ________ календарних днів, якщо таке право прямо погоджено цим Договором.
16.2. Сторони можуть окремо визначити істотними порушеннями:
16.2.1. прострочення орендної плати понад ________ днів;
16.2.2. використання приміщення не за погодженим призначенням;
16.2.3. передачу в суборенду без необхідної згоди;
16.2.4. істотне пошкодження приміщення;
16.2.5. систематичне порушення інших умов Договору.
17. ПОВЕРНЕННЯ ПРИМІЩЕННЯ
17.1. Після припинення або закінчення Договору Орендар зобов'язаний повернути приміщення за Актом повернення.
17.2. До моменту підписання Акта Орендар повинен:
17.2.1. звільнити приміщення від свого майна;
17.2.2. передати всі ключі;
17.2.3. здійснити остаточні розрахунки;
17.2.4. усунути пошкодження, за які він відповідає;
17.2.5. передати показники лічильників.
18. ПОВІДОМЛЕННЯ СТОРІН
18.1. Офіційні повідомлення за цим Договором направляються:
Орендодавцю: ________________________________________.
Орендарю: ________________________________________.
18.2. Сторони можуть погодити використання електронної пошти та інших засобів електронної комунікації для обміну повідомленнями.
19. ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ
19.1. Зміни та доповнення до цього Договору оформлюються письмово, якщо інше не допускається законом або самим Договором.
19.2. Невід'ємними частинами Договору є:
Додаток №1 — Акт приймання-передачі приміщення.
Додаток №2 — перелік обладнання / майна — за наявності.
Додаток №3 — Акт повернення приміщення.
19.3. В іншому, що не врегульовано цим Договором, Сторони керуються законодавством України.
20. РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ
ОРЕНДОДАВЕЦЬ
ФОП ________________________________________
РНОКПП _____________________________________
Адреса _____________________________________
IBAN _______________________________________
Банк _______________________________________
Телефон ____________________________________
E-mail _____________________________________
________________ / __________________
ОРЕНДАР
ФОП ________________________________________
РНОКПП _____________________________________
Адреса _____________________________________
IBAN _______________________________________
Банк _______________________________________
Телефон ____________________________________
E-mail _____________________________________
________________ / __________________
Акт приймання-передачі нежитлового приміщення
АКТ ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ
до Договору оренди нежитлового приміщення № ___
м. ____________________ «___» ____________ 2026 року
ФОП ________________________________________, надалі — «Орендодавець», передав, а ФОП ________________________________________, надалі — «Орендар», прийняв у користування нежитлове приміщення за адресою: ________________________________________.
Площа: ________ кв. м.
Стан приміщення на дату передачі:
____________________________________________________________
Виявлені дефекти / пошкодження:
____________________________________________________________
Передане обладнання:
____________________________________________________________
Кількість ключів: ________.
Показники лічильників:
Електроенергія: ____________________
Вода: ____________________
Газ / інше: ____________________
До цього Акта додаються фотографії приміщення на ________ арк. / в електронній формі.
Сторони підтверджують, що приміщення передано у стані, зазначеному в цьому Акті.
ОРЕНДОДАВЕЦЬ
________________ / __________________
ОРЕНДАР
________________ / __________________
Акт повернення нежитлового приміщення
АКТ ПОВЕРНЕННЯ НЕЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ
до Договору оренди № ___
м. ____________________ «___» ____________ ______ року
ФОП ________________________________________, надалі — «Орендар», повернув, а ФОП ________________________________________, надалі — «Орендодавець», прийняв нежитлове приміщення за адресою: ________________________________________.
Стан приміщення:
____________________________________________________________
Виявлені пошкодження:
____________________________________________________________
Показники лічильників:
Електроенергія: ____________________
Вода: ____________________
Інше: ____________________
Передано ключів: ________.
Стан розрахунків:
□ Сторони підтверджують відсутність взаємних фінансових претензій.
□ Залишаються такі невиконані зобов'язання: ________________________________________.
ОРЕНДОДАВЕЦЬ
________________ / __________________
ОРЕНДАР
________________ / __________________
Чи потрібно нотаріально посвідчувати договір оренди між ФОП
Те, що обидві сторони мають статус ФОП, саме по собі не визначає необхідність нотаріального посвідчення.
Вирішальне значення мають вид майна та строк договору.
| Строк оренди | Форма для будівлі, капітальної споруди або їх частини |
|---|---|
| Менше 3 років | Як правило, письмова форма без обов'язкового нотаріального посвідчення за ст. 793 ЦК України |
| 3 роки і більше | Договір підлягає нотаріальному посвідченню, якщо не застосовується передбачений законом виняток |
| 3 роки і більше | Право користування нерухомим майном підлягає державній реєстрації відповідно до закону |
Тому перед укладенням довгострокової оренди офісу, магазину, складу чи іншого приміщення потрібно перевірити вимоги статей 793–794 Цивільного кодексу України.
Чинний Цивільний кодекс України можна перевірити на офіційному сайті Верховної Ради України.
Чи може один ФОП орендувати приміщення в іншого ФОП
Так. Статус фізичної особи — підприємця не перешкоджає укладенню договору оренди між двома ФОП.
При цьому потрібно перевірити, чи має Орендодавець право передавати конкретне приміщення в користування.
Найтиповіші ситуації:
- ФОП є власником приміщення;
- фізична особа — власник приміщення одночасно зареєстрована як ФОП;
- ФОП сам орендує приміщення та планує передати його в суборенду.
У третьому випадку потрібно окремо перевірити основний договір оренди та право на суборенду.
Як правильно зазначати ФОП у договорі
У договорі доцільно зазначити повне ім'я сторони та її статус:
«Фізична особа — підприємець Іваненко Іван Іванович».
Також зазначають:
- РНОКПП;
- адресу;
- банківські реквізити;
- контактний номер;
- електронну адресу.
Використовувати в сучасному договорі формулу «діє на підставі свідоцтва про державну реєстрацію» як обов'язковий реквізит не потрібно.
Що прописати про орендну плату
Фрази «орендна плата за домовленістю сторін» недостатньо для нормального бізнес-договору.
Краще прямо визначити:
- точну суму;
- чи включений ПДВ;
- строк оплати;
- рахунок для перерахування;
- порядок індексації;
- відповідальність за прострочення;
- момент, з якого починається нарахування орендної плати.
Чи потрібна індексація орендної плати
Вона не є обов'язковою умовою для кожного приватного договору оренди, але Сторони можуть її передбачити.
Наприклад, можна встановити щорічний перегляд або індексацію за погодженим об'єктивним показником.
Водночас бажано уникати нечіткого пункту, за яким Орендодавець може в будь-який момент одноосібно підвищити плату без обмежень і процедури повідомлення.
Як прописати комунальні платежі
У договорі потрібно чітко визначити, хто фактично несе комунальні та експлуатаційні витрати.
Можливі три основні моделі:
- Комунальні платежі включені в орендну плату.
- Орендар компенсує їх Орендодавцю окремо.
- Орендар укладає прямі договори з постачальниками, якщо це можливо.
Якщо використовується компенсація, варто прописати строк надання рахунків та строк оплати.
Що таке забезпечувальний платіж
У бізнес-оренді часто використовується депозит або забезпечувальний платіж.
У договорі важливо прямо встановити:
- його розмір;
- коли він сплачується;
- для яких боргів може використовуватися;
- чи можна ним покрити пошкодження;
- коли невикористаний залишок повертається;
- чи може він бути зарахований як плата за останній місяць.
Без такого уточнення після завершення договору часто виникають спори щодо повернення депозиту.
Акт приймання-передачі приміщення: навіщо він потрібен
Акт дозволяє зафіксувати фактичний момент передачі та стан приміщення.
Особливо доцільно зазначити:
- дефекти стін, підлоги, вікон;
- стан сантехніки;
- стан електрики;
- показники лічильників;
- кількість ключів;
- меблі та обладнання;
- фотографії.
Це допомагає відрізнити пошкодження, які існували до початку оренди, від тих, що виникли під час користування.
Чи потрібен акт щомісяця
Акт приймання-передачі приміщення та документальне оформлення щомісячних розрахунків — це різні питання.
Акт передачі підтверджує фактичну передачу приміщення.
Питання складання щомісячних первинних документів потрібно визначати з урахуванням умов договору, фактичної господарської операції, системи оподаткування та бухгалтерського оформлення сторін.
Хто повинен робити ремонт
Це краще врегулювати прямо в договорі.
Окремо визначають:
- поточний ремонт;
- капітальний ремонт;
- усунення аварій;
- відновлення після пошкодження;
- планові роботи.
Також потрібно встановити, що відбувається з ремонтом і поліпшеннями після завершення оренди.
Чи можна зробити перепланування
Орендарю не варто проводити перепланування, реконструкцію або істотне переобладнання лише на підставі усної домовленості.
Безпечніше отримати письмову згоду Орендодавця та окремо перевірити необхідність дозвільних процедур.
Чи можна встановити кондиціонер, вивіску або охоронну систему
Такі питання бажано окремо погоджувати в договорі.
Особливо якщо монтаж:
- пошкоджує фасад;
- потребує свердління;
- змінює інженерні системи;
- стосується спільного майна будівлі;
- потребує додаткового погодження.
Чи можна передати приміщення в суборенду
Це залежить від умов основного договору та законодавства.
Якщо Орендар потенційно планує суборенду, краще прямо зазначити в договорі, чи:
- суборенда повністю заборонена;
- дозволена;
- дозволена лише за попередньою письмовою згодою Орендодавця.
Як достроково розірвати договір оренди
Одна з найбільш практичних умов — можливість односторонньої відмови від договору за попереднім повідомленням, якщо Сторони хочуть передбачити таку модель і вона відповідає закону.
Наприклад, у договорі можна визначити попередження за:
- 30 днів;
- 60 днів;
- 90 днів.
Окремо можна передбачити дострокове припинення через істотне порушення договору.
Потрібен індивідуальний договір оренди приміщення?
Можемо адаптувати договір під конкретний офіс, магазин, склад або інший об'єкт, прописати депозит, комунальні витрати, ремонт, індексацію та дострокове розірвання.
Як повернути приміщення після закінчення договору
Факт повернення також краще оформлювати окремим актом.
У ньому потрібно зафіксувати:
- дату повернення;
- стан приміщення;
- пошкодження;
- лічильники;
- ключі;
- стан розрахунків.
До моменту підписання такого документа можуть виникати спори щодо того, коли саме Орендар фактично припинив користуватися приміщенням.
Типові помилки у договорі оренди між ФОП
- Не вказати достатньо даних для ідентифікації приміщення.
- Не скласти акт приймання-передачі.
- Не визначити, хто платить комунальні послуги.
- Назвати депозитом будь-яку авансову оплату без правил його повернення.
- Не врегулювати ремонт і поліпшення.
- Не прописати порядок дострокового розірвання.
- Передати приміщення у суборенду без перевірки права на це.
- Укласти довгостроковий договір без перевірки вимог щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
- Не оформити повернення приміщення актом.
Часті питання про оренду нежитлового приміщення між ФОП
Чи можна укласти договір оренди між двома ФОП?
Так. ФОП можуть бути сторонами договору оренди нежитлового приміщення за умови, що Орендодавець має право передавати відповідне майно у користування.
Чи обов'язково посвідчувати договір у нотаріуса?
Для договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх частини строком на три роки і більше Цивільний кодекс України передбачає нотаріальне посвідчення, крім установлених законом винятків.
Чи потрібно реєструвати оренду на 3 роки?
Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі такого договору строком не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Чи потрібен акт приймання-передачі?
Для оренди будівлі або її частини передача майна оформлюється відповідним документом. Практично акт також дозволяє зафіксувати стан приміщення, обладнання, ключі та показники лічильників.
Чи можна депозитом оплатити останній місяць?
Лише якщо така можливість передбачена договором або Сторони окремо про це домовилися.
Хто платить комунальні послуги?
Це потрібно прямо визначити в договорі. Сторони можуть включити їх в орендну плату або передбачити окрему компенсацію.
Чи може орендодавець сам підвищити орендну плату?
Порядок зміни вартості залежить від договору та закону. Безпечніше встановити конкретний механізм перегляду або індексації.
Чи може ФОП передати орендоване приміщення іншому ФОП у суборенду?
Таке питання потрібно перевіряти за основним договором та вимогами законодавства. У договорі краще прямо визначити порядок отримання згоди на суборенду.
Чи потрібен акт повернення приміщення?
Таке оформлення дуже бажане, оскільки воно дозволяє зафіксувати дату фактичного повернення, стан приміщення та завершення розрахунків.
Коли потрібен індивідуальний договір
Типовий зразок підходить не для кожної бізнес-оренди. Індивідуальне доопрацювання особливо доцільне, якщо:
- орендується велике комерційне приміщення;
- плануються значні вкладення в ремонт;
- потрібне перепланування;
- оренда укладається на тривалий строк;
- є значний забезпечувальний платіж;
- встановлюється складна індексація;
- потрібне право суборенди;
- орендується приміщення з обладнанням;
- потрібна особлива процедура дострокового виходу з договору;
- у сторін різний податковий статус.
Договір оренди нежитлового приміщення між ФОП та ФОП у 2026 році варто складати не як формальний шаблон, а як документ, який реально регулює передачу приміщення, оплату, комунальні витрати, депозит, ремонт, відповідальність та повернення об'єкта. Чим точніше ці питання погоджені на початку оренди, тим менше підстав для спору після її завершення.
Потрібно перевірити або підготувати договір оренди?
Адаптуємо умови під конкретне приміщення та інтереси Орендодавця або Орендаря.
